Wat baten kaars en bril …
… wanneer de uil niet zien en lezen wil
Een hele hoop van deze raadgevingen staan al in deze bladzijdes, en ga je ook overal terugvinden op het internet.
Waarom?
Omdat ze zo universeel zijn
En omdat er keer op keer mensen zijn die met hun ogen wijd open dat diepe gat inlopen.
Met het risico om te zakelijk te worden en de droom uit de droom te halen gaan we ze nog eens allemaal op een rijtje gooien
Eerst de waarschuwingen voor de verkoop
- Geen of onvoldoende Frans kennen of spreken.
De dooddoener bij uitstek.
Hoeveel Belgen, of Nederlanders, kopen hier een huis zonder dat ze de Franse taal machtig zijn.
Het bemoeilijkt niet alleen je contacten met de overheden, maar ook je integratie zal slechts moeizaam gaan.
Of je droom wordt zelfs een totale mislukking wegens onvoldoende contacten en eenzaamheid.
… - De impulsieve aankoop
Wij hebben indertijd dan wel ons hart gevolgd, maar we waren niet over één nacht ijs gegaan. We hadden meerdere checklists om te volgen.
En we hebben inderdaad een beetje geluk gehad met het dorpje en zijn inwoners.
… - Een mooi afgelegen huis kopen, zonder buren in de onmiddellijke omgeving.
Mooi hoor, zo een oase van rust, waar je helemaal in je eentje zit. Waar je al eens topless in de tuin kan liggen zonder nieuwsgierige blikken over de haag.
Maar ook ideaal dus voor lieden met minder goede bedoelingen om tijdens je afwezigheid ‘ns te komen “winkelen”.
In ons dorpje zitten overal “veiligheidscamera’s”, ofwel op de bankjes bij mooi weer, ofwel achter de gordijnen bij slecht weer. En die zien werkelijk alles, met heel veel (soms sappige) details.
Dat laatste kan soms benauwend werken, maar kijk toch uit naar een minimum van sociale controle.
… - Een huis kopen in een streek die je absoluut niet kent.
Je kan dan voor een hoop nare verrassingen komen te staan op vlak van klimaat, lokale “specialiteiten en eventualiteiten”.
Wij hadden indertijd de kans om voor dezelfde prijs een watermolen te kopen in de Pyreneeën. Alleen was die in de winter niet bereikbaar. En het gekabbel dat dat kleine watervalletje in de zomer maakte was echt niets in vergelijking met het gebulder vanaf maart, april bij het smelten van de sneeuw.
… - Een huis kopen zonder een grondige inspectie te doen.
Bij het plaatsbezoek moet je werkelijk het hele huis door, van kelder tot nokbalk. En zoek je naar gebreken, vooral, maar ook naar goede punten.
Kijk vooral of je isolatie tegenkomt op basis van glaswol, dat is niks waard en trekt muizen en ander ongedierte aan.
… - Een ruïne kopen om het dan op te knappen tijdens je vakanties.
Dergelijk project is gedoemd om te mislukken indien je geen realiteitszin hebt.
Je zit altijd met gemiste afspraken van lokale artisans. Je zult zien dat het net dan regent. Of dat leuke dorpsfeest wil je toch niet missen?
Hou je projecten en wensen bescheiden, anders heb je geen vakanties meer.
… - Koop geen ruïne als het gezin niet volledig akkoord is.
Tieners zullen vanaf een bepaalde leeftijd niet meer willen, en echtgenote(n/s) willen op een bepaald moment geen stof meer zien.
Indien je toch doorzet, kan het je huwelijk kosten, we kennen gevallen genoeg.
… - Oohhhh! dat huisje is schattig! het heeft zelfs een eigen bron.
Dit kan je inderdaad nog tegenkomen. Vooral afgelegen oude boerderijtjes hebben geen aansluiting op de waterleiding en betrekken hun water van een put of bron.
Eerste ding: laat de drinkbaarheid van dat water controleren.
Tweede ding: Trump mag denken wat hij wil, maar we hebben echt drogere en drogere zomers. We hebben in de 20 jaar dat we hier wonen het weer/klimaat met onze eigen ogen zien veranderen.
Die put of bron kan dus ooit komen droog te staan.
Vraag dus aansluiting op het waterleidingnet en neem dit op in de compromis.
… - De aanbiedingen op immo-sites klakkeloos geloven
De aanbiedingen zijn meestal niet “helemaal waarheidsgetrouw”
en sommige huizen blijven langer “in aanbod” staan om bezoekers te lokken, terwijl ze eigenlijk al verkocht zijn.
… - Via een makelaar gaan
Nogmaals, in Frankrijk is de particuliere verkoop eerder regel dan uitzondering en is de rol van de makelaar niet echt een “toegevoegde waarde”, tenzij je werkelijk heel veel geluk hebt.
En we gaan kritiek krijgen hierop, omdat alle makelaars zullen zeggen dat ze wel serieus werken en hard moeten werken om hun centje te verdienen. Maar dan zullen ze toch eerst de cowboys uit hun sector moeten gooien, want die zijn nog steeds talrijk genoeg om de hele sector ongeloofwaardig te maken.
… - Niet laag genoeg bieden
Afhankelijk van de situatie (hoe lang staat het op de markt, hoe ziet het eruit?) mag je al eens rustig tot 50 % van de prijs afdoen.
Vooral bij “les maisons en pierre” worden de prijzen schandalig hoog ingezet “puisque les étrangers, ils aiment ça et l’achèteront quand-même”.
Laat je niet vangen en wordt een sjacheraar, alsof je uien koopt op de markt. (ja,ja ook daar moet je afdingen)
Doe alleszins geen bod indien je geen inzicht hebt in de echte staat van de woning.
… - Veel grond kopen
Op de boerenbuiten komen sommige huizen nogal snel met enkele hectaren grond. Maar als je weet dat de landbouwers uit de streek voorrang hebben bij de verkoop van gronden bij een eigendom, en er blijven dan nog een paar hectaren over, dan moet er een belletje gaan rinkelen over de staat van die percelen.
En tenzij je, zoals wij, echt die grond of die bossen effectief wil benutten en er het vele werk bij wil nemen, laat je die best voor wat ze zijn, of probeer je ze te verpatsen.
Of verkoop desnoods enkel het hout indien het om bossen gaat.
… - Doe niks, investeer geen cent en geen moeite…
zolang je niet zeker bent de nieuwe eigenaar te worden. En dat ben je pas wanneer je de definitieve koopakte hebt getekend.
Als er dan nog iets misloopt, kan je bij de notaris aankloppen voor een schadevergoeding.
… - We denken hierbij vooral aan erfenis-gevalletjes.
Bega geen definitieve stappen, zoals het verkopen van je huis in België of Nederland tot je echt groen licht krijgt.
Er zijn gevallen bekend waar er plots een ver familielid opdook dat het huis van de “overgrootachteroom” -die hij echter nooit gekend had- niet mocht verkocht worden, maar “in de familie” moest blijven…
En dat dan jaren later is ingestort omdat niemand het onderhield.
… - Onvoldoende rekening houden met het DDT of servitudes.
Er zijn dingen die echt je leven kunnen vergallen en je desnoods tot de verkoop van je huis drijven omdat het leven onmogelijk is geworden.
Servitudes zijn een heilig iets in Frankrijk en denk niet dat je van dat “droit de passage” af kan geraken.
Of dat je die “oude eternit-golfplaten” zomaar ergens kan dumpen.
En denk vooral niet dat een gunstig DDT iets zegt over de bouwvalligheid van een woning, want daar wordt dus niet op gecontroleerd. Men kan perfect een gunstig DDT krijgen terwijl het huis zowat op instorten staat.
Daarom moet je altijd een deskundige onder de arm nemen.
… - Denk niet dat je van een gite of chambre d’hôte kunt leven
Het is niet omdat die leuke gite die je ziet altijd verhuurd is wanneer jij wil gaan, dat dat ook bij jouw gite het geval zou zijn.
Frankrijk staat vol gites en chambres d’hôte en je zal dus een aardige extra moeten leveren om uit dat aanbod in het oog te springen.
En je moet in die enkele maanden wel genoeg verdienen om te kunnen investeren, je belastingen te betalen en dan nog een gans jaar te kunnen leven.
… - of van een kaasmakerij, of geitenboerderij.
Er zijn kaasmakerijen en geitenboerderijen genoeg en men zit echt niet te springen om een buitenlander die dat ook eens wil gaan proberen.
Je zal al heel veel moeite moeten doen, en echt goede producten maken om al gewoon uit de (productie)kosten te geraken.
En zelfstandige worden in de voedingssector is geen sinecure met alle voorschriften en Europese regels.
… - of van de verhuur tout court.
De huurmarkt in Frankrijk staat net zozeer onder druk als de koopmarkt.
En wanneer je gewoon al je lening of je kosten wil recupereren, moet je te duur gaan. En dan spreken we nog niet van het dagelijkse leven.
Of je verhuurt het huis wanneer je er niet zelf bent, mar dat houdt risico’s in wanneer je niet via een “syndic” gaat, iemand die alles voor jou in het oog houdt.
… - of van een alternatief en autonoom leven.
Dromen van een alternatief en autonoom leven is iets dat al een tijdje meegaat.
Maar een dergelijk leven werkelijk be-leven is een totaal ander iets en tenzij je bereid bent om werkelijk heel grote offers te brengen, zal je nooit volledig zelfstandig/autonoom/zelfbedruipend kunnen leven.
Het eerste jaar dat je er gaat wonen heb je nog geen salade, tomaten of courgettes, maar regent het wel binnen in de schuur, heb je het koud omdat je geen hout hebt, en is de salade op de bio-markt enorm duur…
Geitenwollen sokken zijn lekker warm in de winter wanneer je je kan verwarmen aan een goed ronkende kachel. Maar om ermee in klompen op een nat veld te gaan staan zijn ze toch niet comfortabel genoeg.
… - Denk niet dat een huis in Frankrijk een investering voor de toekomst is.
De Franse immobiliënmarkt is een loterij. De prijzen stijgen soms, om dan weer lange tijd te dalen of stabiel te blijven.
Maar sinds wij gekocht hebben, is de netto waarde van ons huis nog steeds niet gestegen. Laat staan dat we er winst op zouden gemaakt hebben.
… - Koop geen “vakantie”-huis met geleend geld.
Een huis om op vakantie te gaan moet je kopen van geld dat je hebt liggen, dat je kan missen.
Zoals hierboven staat: een huis in Frankrijk kan aan waarde verliezen en wanneer je in je leven in het natte noorden tegenslag hebt, ben je in geval van nood een hoop geld kwijt.
… - Denken dat je met de aankoop van alle beslommeringen af bent.
Neen, er zijn dan nog de “taxe foncière” (gemeentebelasting) of de “taxe d’habitation” (woontaks) of de “redevance audiovisuelle” (het bezit van een televisie is voldoende, je moet hem zelfs niet gebruiken).
Er is de afvoer van afvalwater. Gaat dat in de riolering, zit je met jaarlijkse heffingen. Heb je een eigen waterzuivering, dan heb je de jaarlijkse controles en onderhoud.
… - Niet met de buren praten op voorhand.
Daar hadden wij indertijd ook niet echt aan gedacht, maar we hadden geluk dat we al vanaf het ogenblik dat we de eerste keer uitstapten de buren konden zien en begroeten.
En we hebben enorm veel geluk gehad.
… - Denken dat je het eeuwige leven hebt.
Of anders gezegd: hou rekening met de erfenis die je ooit zal achterlaten.
Het Franse erfrecht is een stuk minder gunstig voor “niet echte verwanten” zoals stiefkinderen, samenwonenden of andere familievormen. De erfbelasting kan in die gevallen oplopen tot meer dan 50%.
Indien je in zo een geval bent, contacteer een notaris (of specialisten bij Raad&Daad) en kijk hoe je die torenhoge belastingen (deels) kan omzeilen.
… - Geen rekening houden met de natuur rondom.
Het kan belachelijk lijken, maar ben je al ooit in het Schwarzwald in Duitsland geweest bij regenweer? Triestig… intriestig … en wanneer je daar dan weken in moet doorbrengen, dan wordt je gewoon gek. Wij hebben er 1 week vakantie in doorgebracht en zijn toen gaan lopen.
Vraag niet waarom, maar dennenbossen met regen en mist maken ons depressief.
Na de regen ruiken ze wel heerlijk.
Of een mooi beekje dat door je tuin “ruisseleert”. Heerlijk verkoelend in de zomer, gratis sproeiwater voor de bloemetjes en de salade.
Maar in het najaar of in het voorjaar na het smelten van de sneeuw kan dat ding plots beslissen om ook je kelder van water te voorzien.
…
Vergissingen na verkoop
- De taxe sur la plus value (meerwaardetaks)
Dit moeten we nog verder uitzoeken, maar om je huis ooit met winst te kunnen verkopen moet je het lang in eigen bezit houden.
En er is ook nog een addertje onder het gras voor klussers die hun 2e verblijf in Frankrijk zelf restaureren.
… - Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin.
Een arbeidsintensieve tuin is nooit een goed idee, en nog minder wanneer het gaat om een vakantiehuis, of een huis “voor je oude dag”
We zien regelmatig gazonnetjes van meer dan 10.000 m² (inderdaad tienduizend vierkante meter = 10 are gazon) afgereden worden met zitmaaiers, en dan draaien die mensen daar gedurende uren rondjes. Om gek te worden.
Kies voor een natuurlijke begroeiing met een minimum aan onderhoud, of laat het boeltje onderhouden als je er de centen voor hebt, maar ooit wordt het toch te veel.
… - Je gronden laten gebruiken door lokale boeren.
Dit mag wel, maar dan moet je er voor oppassen dat je geen “droit d’usage” (gebruiksrecht) creëert.
Stel altijd voorwaarden op, laat je betalen (desnoods in natura) of raadpleeg een notaris.
… - De waterleiding niet afsluiten wanneer je na je zomervakantie vertrekt.
Wij wonen al redelijk zuidelijk, maar kennen hier toch strenge winters.
In het hooggebergte is dat nog erger, en zelfs aan de côte d’azur ben je niet altijd veilig.
En als je dan met koperen leidingen zit, of met gevulde radiatoren, of de WC-stortbak niet doorspoelt, of zelfs het overloop-potje van de verschillende afvoeren niet leegmaakt, dan kan je voor onaangename verrassingen te staan komen.
Denk er dus aan dat je altijd je waterleidingen leeg blaast, de stortbak van je WC leegmaakt, je radiatoren ofwel voorziet van anti-vries ofwel leegmaakt, dat je de siffons van gootsteen, afwasser, douche, bad, … leegmaakt, dat je de douchekop aflegt, … of je riskeert volgende vakantie om loodgieter te moeten spelen.
Stel een checklist op van alle taken die je moet doen vooraleer je vertrekt, en laat een sleutel achter bij de buren/vrienden om in geval van nood te kunnen ingrijpen.
… - Denken dat je in Frankrijk mag doen wat je wil.
Absoluut niet, ook hier is het bouwen en verbouwen aan strikte regels onderworpen.
En door de beruchte Franse administratieve doolhof kan het zelfs moeilijker zijn dan in België.
Zo moet je bijvoorbeeld (in de Aveyron toch) een 3D doorsnede van het terrein / perceel meeleveren -inclusief de voorziene effecten op de omgeving- voor het bouwen van een ietwat groter tuinhuisje.
Wij hebben voor ons project de hulp ingeroepen van een architect.
… - …
…
.
| ⇐ De definitieve koopakte | lijst met links??? ⇒ |
Foto : Peyrusse le Roc, het oude fort
(c) Marcel & Marielle
Marcel & Marielle 